Korona virus i nekretnine: Zašto je prodaja stanova u Srbiji procvetala usred pandemije

Dok je prosečna plata u Srbiji u oktobru bila oko 550 evra, a mnogi su zabrinuti da li će zbog pandemije korona virusa zadržati posao, privredna grana koja ne posustaje je građevinska - gradi se sve više stanova, koji su sve skuplji.

Cene kvadrata u gotovo celoj Srbiji veće su za devet do 20 odsto nego prošle godine, a prema podacima Republičkog geodetskog zavoda za treći kvartal ove godine, kvadrat stana u Beogradu u proseku je poskupeo 250 evra u odnosu na isto vreme u 2020.

„Mislila sam da ću zbog pandemije imati manje posla, a desila se obrnuta stvar", kaže vlasnica beogradske agencije za nekretnine Radmila Vidojković za BBC na srpskom.

„Cene su primetno skočile, ali potražnja je velika", dodaje Vidojković, koja vodi agenciju „Ibis Astra".

• Kad srpske nekretnine na crnogorskom primorju samuju
• Šta će biti sa cenama zakupa i stanova u Srbiji
• Krah berze i Velika depresija - „majka svih kriza"

„Izgleda da je pandemija kod ljudi izazvala strah i paniku, zbog čega ulažu u nekretnine koje se tradicionalno smatraju sigurnom investicijom", kaže vanredni profesor Ekonomskog fakulteta u Beogradu dr Dejan Molnar.

Umesto pada koji se očekivao na proleće 2020. godine, na tržištu nekretnina u Srbiji dogodio se vrtoglav rast - u trećem kvartalu 2021, u nekretninama je bilo milijardu i po evra, što je 27 odsto više novca nego u isto vreme prošle, a 74 odsto više nego u istom periodu 2018. pokazuje novi izveštaj Republičkog geodetskog zavoda (RGZ).

Najviše novca dolazi od prodaje stanova - više od 840 miliona evra, od čega se skoro 525 miliona akumuliralo u Beogradu, piše u izveštaju RGZ.

Skoro 68 odsto stanova kupljeno je za keš, a 32 odsto na kredit.

Srbija nije izuzetak po skoku cena nekretnina, koje su u Evropskoj uniji tokom 2020. godine porasle za 5,5 odsto, piše Dojče vele.

Čak 90 odsto gradova u svetu nema kvalitetnu ponudu pristupačnih nekretnina za stanovnike, podatak je Svetskog ekonomskog foruma.

Da li su cene nekretnina zaista skočile?

Dvadesetšestogodišnja Una Danilović jedva čeka da bude završena izgradnja stana na Crvenom krstu, naselju u širem centru Beograda, pa da dobije ključ u ruke.

Smatra da je kupovina stana u izgradnji 2021. godine bila dobra odluka, zato što je prošla „jeftinije".

„Cena kvadrata u Beogradu je drastično porasla u proteklih nekoliko godina - kada sam kupila kvadrat je bio 1.800 evra bez PDV-a, a danas, kada je zgrada pri kraju košta 2.200 evra bez PDV-a", kaže Una, koja je uštedela 400 evra po kvadratu.

Prema podacima Republičkog zavoda za statistiku, za prvih šest meseci 2021. godine cena stanova u novogradnji u Beogradu iznosila je 252.816 (2.145 evra) za metar kvadratni.

https://www.instagram.com/p/CVqV5wDsX7f/?utm_source=ig_embed&utm_campaign=loading

Iz kompanije BS Investment kažu da je trenutno jeftinije kupiti stan u izgradnji zbog velike potražnje i konstantnog rasta cena, ali ističu da to nije pravilo koje će stalno važiti.

Ušteda od 400 evra po kvadratu, poput one koju je imala Una Danilović prilikom kupovine stana u izgradnji, nije uobičajena i uglavnom je manja, dodaju iz ove kompanije.

Rast cena oseća se ne samo u Beogradu, već na nivou cele Srbije - prosečna cena kvadrata u prvoj polovini 2021. godine bila je 179.852 dinara (1.526 evra), dok je krajem 2019. iznosila 163.219 dinara (1.384 evra).

Najjeftiniji kvadrat ove godine prodat je u Bujanovcu (53.382 dinara ili 454 evra), a najskuplji 373.406 dinara (3.175 evra) u beogradskoj opštini Savski venac, navodi se u izveštaju Republičkog zavoda za statistiku.

Najskuplji stan u 2022. prodat u Beogradu za 2,47 miliona evra

Tržište nepokretnosti u četvrtom kvartalu 2022. godine donelo je „pozitivne trendove", pokazuju podaci Republičkog geodetskog zavoda.

Na kupovinu nekretnina potrošeno je 2,3 milijardi evra, što predstavlja rast od 27,3 odsto u odnosu na isti kvartal prethodne godine, a najviše kupoprodajnih ugovora sklopljeno je u Beogradu - ukupno 9.547.

Prodaja stanova imala je 55 odsto udela i iznosila je ukupno 1,2 milijarde evra u četvrtom tromesečju 2022. godine.

Samo devet odsto nekretnina kupljeno je uz kredit, što je za četiri odsto manje nego u istom periodu prošle godine, a udeo stanova kupljenih na ovaj način bio je 21 odsto.

Najviše prodajne cene stanova zabeležene su u Beogradu na vodi, gde je najskuplji kvadrat prodat po ceni od 10.184 evra, a najskuplji stan, ukupne površine 383 kvadratnih metara plaćen 2.469.888 evra.

Poskupljenje građevinskih materijala i sve veća cena koju naplaćuju izvođači radova značajno su uticali na skok cene kvadrata stambenog prostora, navode iz kompanije BS Investment za BBC na srpskom.

Ipak, kako na konačnu cenu kvadrata utiče mnogo faktora, među kojima je i sve veća potražnja, teško je odrediti u kojoj meri su cene materijala i radnika uticale na skok vrednosti nekretnina u novogradnji, dodaju oni.

RZS ne vodi evidenciju o starogradnji, ali iskustva agenata za nekretnine pokazuju da je i tu došlo do rasta cena.

„U decembru prošle godine, u naselju Mirijevo smo prodali stan u starogradnji za 1.100 evra po kvadratu", kaže vlasnica agencije „Ibis Astra" Radmila Vidojković.

„Ako sve bude kako treba, isti stan ćemo sada prodati za 1.420 evra po kvadratu - to je razlika od 300 evra", navodi.

Stanovi su najinteresantnija roba na tržištu nekretnina u Srbiji, a kupaca najviše ima u Beogradu, pokazuje izveštaj Republičkog geodetskog zavoda.

Za poslednjih godinu dana, kvadrat u Beogradu je u proseku poskupeo za 250 evra, navodi se u izveštaju.

Ova cena je u „stalnom porastu od 2013. godine", kada je tržište nekretnina počelo da se oporavlja od Svetske finansijske krize 2008. godine, primećuje stručnjak za ekonomsku politiku i razvoj, profesor Dejan Molnar.

„Očekivalo se da će pandemija korona virusa prekinuti rastući trend, ali to se nije dogodilo", kaže Molnar.

Ističe da rast cena nekretnina nije specifičan samo za Srbiju.

„Porasle su na nivou EU - u Poljskoj za 11 odsto, a u Nemačkoj za osam", navodi stručnjak.

Pogledajte video: Zašto zaselak u Leskovcu košta koliko stan u Beogradu

Zašto se stanovi, uprkos rastućim cenama, prodaju sve bolje?

Molnar ima jednostavan odgovor na ovo pitanje.

„Ima više kupaca nego što stanova ima u prodaji", navodi stručnjak.

I ne samo to, već situacija na tržištu nekretnina pokazuje da je „tražnja još više porasla tokom pandemije".

Molnar smatra da za to postoje tri osnovna razloga.

Prvi je „osećaj sigurnosti" koji ulaganje u nekretnine pruža.

„U krizi koju je izazvala pandemija, ljudi su zabrinuti kako da sačuvaju deviznu štednju, pa se odlučuju da je stave u nepokretnosti", kaže.

Kao drugi razlog navodi „veoma ograničene mogućnosti za investiranje" u Srbiji.

„Kamate na oročenu štednju su niske i zato nisu atraktivne, a nema alternative za ulaganje novca, pa se tradicionalno investira u nekretnine", navodi.

Molnar smatra da je treći razlog kombinacija „niskih kamatnih stopa na stambene kredite" i „visokih renti".

„Stambeni krediti su dostupni velikom broju ljudi, a privlači ih odnos kirije i troškova kredita na godišnjem nivou, pa razmišljaju da je bolje da otplaćuju svoj kvadrat nego tuđ", ističe.

Pogledajte video: Kako Japanci žive u minijaturnim stanovima

Zašto se skoro 70 odsto stanova proda za keš?

Između jula i septembra 2021. godine, čak 68 odsto stanova plaćeno je kešom, pokazuje izveštaj Republičkog geodetskog zavoda.

Kada se setite da je prosečna plata u Srbiji u oktobru bila 550 evra, ovaj podatak može da zapara uši.

Kako smatra ekonomski analitičar Saša Đogović, „veliki deo keša na tržištu nekretnina potiče sa crnog tržišta".

„Životni standard u Srbiji se nije toliko poboljšao poslednjih godina, da bismo time mogli objasniti skok tražnje, što znači da ona ne može da dolazi od realnih primanja građana, već iz drugih kanala", smatra.

Profesor Molnar se slaže da „određeni keš potiče od nelegalnih aktivnosti", ali smatra da mu se „ne može pridavati toliki značaj".

Kako ističe, unutrašnje migracije stanovništva takođe se oslanjaju na keš.

„Ljudi prodaju nešto u mestu iz kojeg dolaze, dodaju ušteđevinu i kupe stan u većem gradu - deo tražnje dolazi odatle", navodi.

Pojedini prodaju veće stanove da bi kupili više manjih, pa da jedan mogu da izdaju, dodaje.

„Sve te transakcije takođe se obavljaju za keš", podseća Molnar.

Da li su stanovi u Beogradu preskupi za prosečan srpski džep?

Još pre pandemije, tridesetpetogodišnja Jelena Andrić iz Pančeva odlučila je da se skući u Beogradu pošto je tri godine živela u iznajmljenim stanovima.

„Plaćajući kirije, u vetar sam bacila skoro 8.000 evra, pa sam rešila da krenem u potragu za dvosobnim stanom", kaže Jelena, koja se u ovaj poduhvat upustila 2019. godine, pre početka pandemije.

Kako bi plan sprovela u delo morala je da uzme kredit, a roditelji su ponudili da joj pomognu sa učešćem.

Međutim, nakon što je obišla desetak dvosobnih i dvoiposobnih stanova, snovi su pali u vodu.

„Ako izuzmemo prizemlje, suteren i potkrovlje, izbor je veoma sužen", navodi Jelena.

„Shvatila sam da kada tražite odvojenu dnevnu i spavaću sobu i stan sa terasom, najviše na trećem spratu bez lifta, treba da budete srećni ako nađete potpunu ruinu za 85.000 evra, u koju treba da uložite još 15.000-20.000 za sređivanje i stvari", dodaje.

Stanovi u Srbiji su već godinama skupi u odnosu na prosečnu platu, kaže profesor Ekonomskog fakulteta Dejan Molnar.

Međunarodno prihvaćeni pokazatelj skupoće se lako računa - prosečnu cenu stana od 60 kvadrata treba podeliti sa prosečnom godišnjom neto platom.

Ako je količnik veći od 6 pokazuje, smatra se da je „građanima teško da priušte nekretninu", navodi Molnar.

U Beogradu, taj količnik je 21.26, što ga po skupoći stavlja na četvrto mesto u Evropi - iza Dubrovnika, Splita i Moskve, pokazuju podaci najvećeg svetskog sajta o troškovima života Numbeo (Numbeo).

Ako živite u Srbiji, zarađujete 550 evra mesečno i pritom živite od plate, treba vam 383 godine i pet meseci da uštedite za nekretninu, pokazuje specijalizovani kalkulator Towergate Insurance.

To znači da je ne biste mogli kupiti samo od plate ni za pet života, pošto ova brojka petostruko prevazilazi prosečan ljudski vek.

Zato se mnogi okreću pozajmicama i stambenim kreditima.

Na tu varijantu odlučila se i Jelena Andrić, a onda shvatila da svaki korak ka ulasku u kredit mora pažljivo da promisli.

„Ako vam novac nije pao s neba i jedva da imate za učešće, svakako ćete voditi računa o svakom evru i sve dobro proračunati", navodi.

Jelena je na kraju odustala od kupovine u Beogradu i vratila se u Pančevo, gde je prošle godine završila dugu potragu.

Uspela je da pronađe pristupačniji stan i u martu se konačno skućila.

Prema izveštaju RGZ, Pančevo grad koji je za poslednjih godinu dana zabeležio najveće poskupljenje kvadrata u Srbiji - čak 19 odsto, pa je prosečna cena za kvadrat 997 evra.

Ipak, ovaj grad je i dalje jeftiniji nego Beograd, gde u proseku treba izdvojiti 2.145 evra po kvadratnom metru.

„Zadovoljna sam kako sam prošla - da sam se odlučila za stan u Beogradu mogla bi samo da životarim, dobro bi morala da razmislim da li ću moći da odem na letovanje svake druge godine.

„Ovako mi je u Pančevu mesečna rata za kredit oko 20.000 dinara i mogu da živim skroz normalno", zaključuje ona.

Da li će doći do 'pucanja balona'?

Mnogi maštaju o kupovini svoje nekretnine i nadaju se da cene u Srbiji ne mogu da rastu doveka.

Međutim, nije izvesno da li će balon pući, niti šta bi moglo da ga probuši, kaže profesor Molnar.

„U teoriji, pad cena nepokretnosti mogla bi da izazove neka buduća ekonomska kriza - tražnja će pasti ako ljudi ostanu bez posla", navodi.

Kako dodaje, finansijske stimulacije države su tokom pandemije korona virusa sprečila otpuštanja.

„Zato kriza nije postala tako oštra kao što se očekivalo - mnogi su zadržali svoja radna mesta".

Postoji još nešto što bi moglo da dovede do pada cena.

„Ako ponuda stanova poraste previše, one će opasti", kaže Molnar.

Međutim, kako dodaje, „zaista je teško reći kada bi to moglo da se dogodi".

Koliko se gradi u Srbiji i Beogradu i koji su najveći projekti

U Srbiji je u 2020. godini ukupna vrednost građevinskih radova iznosila 451,5 milijardi dinara, pokazuju podaci Republičkog zavoda za statistiku.

Najviše se gradilo u Beogradu (151,1 milijarda), zatim u Vojvodini (128,5 milijardi), Šumadiji i Zapadnoj Srbiji (95,3 milijarde) i Južnoj i Istočnoj Srbiji (76,5 milijardi).

Uprkos pandemiji i merama za suzbijanje širenja korona virusa, broj izgrađenih stanova u prošloj godini dostigao je 25.326 (3,7 stanova na 1.000 stanovnika) - za 532 stana ili 2,1 odsto više u poređenju sa 2019. godinom i skok za 7.275 stanova ili 40,3 odsto od rezultata iz 2018. godine.

Prosečna površina izgrađenih stanova u 2020. godini bila je 74 kvadratna metra, dodaje se u izveštaju.

U avgustu 2021. godine izdate su 2.843 građevinske dozvole, što predstavlja povećanje od 39,3 odsto u odnosu na isti period prethodne godine, poručuju iz RSZ.

U tom periodu je 81,4 osto dozvola izdato za izgradnju stambenih zgrada, dodaje se u izveštaju.

Tokom prethodnih pet godina u Srbiji je završena izgradnja 93.592 stana, a brojka je od 2015. godine u konstantnom porastu, navodi se na sajtu RZC.

Novinari BBC-ja na srpskom pokušali su da saznaju tačan broj građevinskih kompanija koje grade stambene zgrade u Beogradu i Srbiji, ali iz Ministarstva građevinarstva, saobraćaja i infrastrukture i Direkcije za zemljište i izgradnju Beograda nisu odgovorili na upite do trenutka objavljivanja teksta.

Beograd na vodi jedan je od najvećih građevinskih poduhvata ovog tipa u Srbiji i Beogradu - investitor je firma Beograd na vodi d.o.o. čiji su suvlasnici Republika Srbija i kompanija Igl hils iz Ujedinjenih Arapskih Emirata.

Nedavno je prodat 3.000. stan, a trenutno je u toku izgradnja devet projekata sa više od 2.000 stambenih jedinica, a ukupna vrednost imovine ove kompanije je oko 700 miliona evra, saopštili su iz ove firme.

„U 2021. godini kompanija Beograd na vodi d.o.o. završava tri objekta sa preko 600 stambenih jedinica i predviđa se da će društvo samo za ovu godinu ostvariti prihode od preko 140 miliona evra, odnosno dobit od preko 25 miliona evra," navodi se u saopštenju.

Kompanija Deka inženjering gradi stambeno-poslovni kompleks Novi Dorćol površine od oko 100.000 kvadratnih metara, na parceli od dva hektara u Venizelosovoj ulici u Beogradu, navodi se na sajtu ove kompanije.

Prethodno je ova firma izgradila stambeno-poslovni kompleks A blok na Novom Beogradu.

Očekuje se i izgradnja stambenog kompleksa na Makiškom polju u opštini Čukarica - skupština Grada Beograda usvojila je u decembru prošle godine Plan detaljne regulacije za izgradnju stambenog kompleksa na području vodoizvorišta na Makišu i previđena je gradnja 10.000 stanova za oko 31.000 stanovnika, preneo je list Danas.

Tamo će se graditi jeftiniji stanovi za građane sa manjom platežnom moći, a na ovoj lokaciji planira se i izgradnja početne stanice metroa, poručio je gradski urbanista Marko Stojčić.

Jedno je izvesno - investitori u Beogradu za sada mirno spavaju, jer je potražnja za stanovima „zaista velika", kažu iz kompanije BS Investment Grup za BBC na srpskom.

Ova firma je napravila više od 30 objekata u beogradskim opštinama Zvezdari, Vračaru, Savskom Vencu, Paliluli i Voždovcu, odnosno više od 100.000 kvadratnih metara i oko 2.000 stanova.

Trenutno investira u dva objekta na Paliluli i u Knez Danilovoj ulici, dodaju iz kompanije.

„Nekada se svi stanovi prodaju u izgradnji, a nekada ostane određen broj, što zavisi od veličine objekta", navode.

Kako dodaju, „sve lokacije u Beogradu su tražene i svaki stan ima svog kupca".

Možda će vas zanimati i ovaj video: Naselje Cerak - prestižni status i borba za očuvanje kulturnog dobra

Pratite nas na Fejsbuku i Tviteru. Ako imate predlog teme za nas, javite se na bbcnasrpskom@bbc.co.uk

(BBC News, 02.01.2023)