Пријава нелегалних објеката у Србији: Шта све треба да знате

Власници објекте могу да пријаве на три начина - онлајн платформа, у свим општинама и у више од 580 објеката „Пошта Србије".

BBC News пре 10 сати | Дејана Вукадиновић - ББЦ

Вишедеценијски јавашлук и избегавање закона о градњи у Србији, можда ће бити решен у наредним годинама.

Од 8. децембра 2025. почела је пријава нелегалних објеката, за које се процењује да их је чак око пет милиона.

Тако ће сада сви који имају непријављене некретнине имати 60 дана да поднесу захтев за уписивање власништва по цени од 100 до 1.000 евра, у зависности од квадратуре и локације.

Новим Законом о посебним условима за евидентирање и упис права својине на непокретности, који је Скупштина Србије усвојила 22. октобра, требало би, према речима званичника, да се зацементира нелегална градња, мука свих претходних власти.

У само неколико кликова уписом права својине могло би да се реши питање милиона бесправних објеката који сада не могу ни да се продају, ни ставе под хипотеку, оптимистичан је био председник Србије Александар Вучић.

У последњој деценији њихов број је утростручен.

„Нудимо једноставну процедуру пријаве и минималне трошкове, што ће значајно побољшати имовинска права грађана и у року од 60 дана имаће легализован објекат.

„Нови нелегални објекти који се убудуће буду нелегално градили постаће власништво државе&qуот;, поручио је Вучић раније, најављујући нови закон.

Пријаве могу да се поднесу до 5. фебруара 2026. године.

Будући незаконити подигнути објекти биће уклоњени или уписани на Републику Србију, пише на сајту Агенције за просторно планирање и урбанизам Србије.

Како и где да се пријавим?

Неколико је начина како становници Србије и власници нелегалних објеката могу да упишу њихове некретнине у легалне токове.

Пријаве могу да се поднесу преко дигиталне платформе Агенције за просторно планирање и урбанизам.

За оне који су мање технички образовани, односно немају компјутере, омогућено је да оду у општине или 580 пословница Поште Србије широм Србије, а запослени су обучени и дужни да попуне пријаве уместо њих, кажу надлежни.

„На сајту Свој на своме (како је власт назвала ову акцију) можете детаљно пратити упутства и свако може да се снађе&qуот;, рекао је Дејан Рашић, начелник чачанске градске управе за урбанизам за Радио-телевизију Србије.

Корак по корак до уписа

Када попуне пријаву власници нелегалних објеката треба да чекају на одлуку Агенције.

Евидентираће се сви објекти, а одлучиваће се само о власништву уз забележбу, пише на сајту Агенције.

Све потребне податке Агенција прикупља сама.

Уколико је одлука позитивна, Агенција издаје потврду и доставља је Републичком геодетском заводу, који обавља упис права својине, без обзира на претходне поступке и без наплате такси и накнада.

Ако је одлука негативна Агенција без одлагања обавештава подносиоца пријаве и надлежног грађевинског инспектора.

Захтев се може поднети чак и ако је објекат грађен на туђој земљи, али ће морати да се уреде односи са власником парцеле - или кроз куповину или да добију сагласност власника земље.

Шта све може да се пријави?

Ново решење односи се на објекте изграђене на грађевинском земљишту, а видљиве на сателитским и осталим снимцима у бази података за које је издата привремена грађевинска дозвола пре 13. маја 2003.

Прописима ће бити обухваћени и објекти без грађевинске дозволе чија ће градња бити завршена на дан када закон ступи на снагу, пише на сајту Свој на своме.

Али држава не гарантује за безбедност и сигурност коришћења објекта, његовог дела или посебне целине те грађевине уписаног у евиденцију непокретности, наводи се у закону.

Накнада за легализацију је од 100 до 1.000 евра.

Објекте неће моћи да упишу они који су градили у заштићеним зонама (природа, култура, воде, пружни појас, појас експропријације аутопута и брзих саобраћајница…) и на земљишту у приватној својини другог власника.

Некретнине изграђене на јавним површинама, у националним парковима и заштићеним зонама, прелазе у својину државе екс леге (по закону), наведено је.

Шта је потребно за пријаву?

Да би се некретнина уписала, објекат се пријављује преко дигиталне платформе Агенције за просторно планирање и урбанизам Републичког геодетског завода.

За подношење пријаве потребни су:

важећа лична карта или пасош, односно јединствен матични број грађана (ЈМБГ);
број катастарске парцеле или адреса
подаци о објекту: ИД или ознака на мапи, тип зграде, површина и спратност, посебни делови (ако их има) и фотографија
уколико се пријављује стан доставља се уговор о куповини, решење о оставини или додељивању.

Грађанима ће бити омогућено да слободно располажу њиховом имовином кроз купопродају, наслеђивање, хипотеку, легално прикључење на комуналну и другу инфраструктуру, кажу законодавци.

Посебна заштита, наведено је, обезбеђена је за стамбене објекте, чиме се јача гаранција уставног права на дом и спречава социјална несигурност.

То значи да су посебни услови прописани за власнике објеката којима је то једина непокретност и који са породицом у њој живе, за самохране родитеље, примаоце социјалне помоћи, сеоска домаћинства, борце, породице са троје и више деце.

Као социјална и демографска мера прописано је да се накнада за упис непокретности не плаћа за помоћне и економске објекте до 500 квадратних метара.

Сви остали плаћају накнаду у висини доприноса за уређивање грађевинског земљишта, коју би платили у редовном поступку за добијање грађевинске дозволе, чиме се ови грађани доводе у равноправан положај са савесним градитељима, пише у закону.

Да ли ће бити прописан и механизам који ће тим власницима омогућити пуну легализацију објекта није познато, рекао је пре усвајања закона Ђорђе Вукотић, адвокат и консултант у области планирања, изградње и озакоњења.

„Уписом у евиденцију смањује се ризик да неко изгуби некретнину на тржишту, а купио ју је од инвеститора који је нелегално градио, али ми и даље не знамо шта влада жели&qуот;, рекао је он раније за ББЦ на српском.

„Када закон ступи на снагу, биће уведена нулта толеранција на нову бесправну градњу.

„Ти објекти ће бити уписивани на Републику Србију и рушени, или ако држава процени да су потребни, биће коришћени за неке јавне намене&qуот;, рекла је Александра Софронијевић, министарка грађевине током раније скупштинске расправе.

Стално се решава, а проблем се утростручио

Од 1997. године, власти покушавају да прописима зауставе нелегалну градњу.

Министар инфраструктуре Велимир Илић је 2013. позивао људе да упишу имовину у катастар за само 8.000 динара.

Међу последњим прописима је био Закон о озакоњењу донет 2015. године.

Њиме је предвиђено да се легализују куће, викендице, сви бесправно саграђени објекти, подигнути до те године и виде се на сателитском снимку Републичког геодетског завода Србије.

Тадашња министарка грађевине Зорана Михајловић и висока функционерка владајуће Српске напредне странке (СНС) била је изричита да више неће бити никаквих продужетака.

Десет година касније за ББЦ кратко је рекла да је „нова мера председника важна&qуот; и да стално треба да се унапређују правни оквири.

У међувремену су усвојене допуне и измене закона, кранови и скеле се и даље виђају на улицама Београда, а ни други градови не заостају.

Вишемесечно истраживање БИРН-а, истраживачке мреже у Србији, указало је да је више од 300 објеката површине веће од 450.000 квадрата озакоњено после донетих прописа.

Многи међу њима повезани су са функционерима власти или инвеститорима блиским владајућим структурама.

Тако се од 1,5 милиона нелегалних објеката колико их је било 2015. године стигло до броја од 4,8 милиона.

Откуд толико нових објеката, ако је речено да ће све што је изграђено после 2015. бити порушено?

Министарство грађевине није одговорило на питања ББЦ-ја на српском.

Проблем је што се у „нормалним државама&qуот; изградња прилагођава просторном плану, а у Србији је обрнути процес, каже Данијел Дашић, грађевински инжењер.

„Овим се заправо награђују они који граде непоштено, а кажњавају људи који поштују закон&qуот;, тврди он.

„Систем није направљен за обичне људе, јер сви они, милион и двеста, триста хиљада, како је речено те 2015, јесте кренуло у процес легализације&qуот;, додаје.

Министарка Софронијевић каже да је „било разних злоупотреба, када инвеститор који оснује предузеће, заврши посао и нестане&qуот;.

У тим ситуацијама, додаје, грађани који су куповали некретнине били су ускраћени за њихова права - остали су без њих иако су дали новац.

Држава ће заштити купце таквих некретнина, тврдила је министарка најављујући закон.

„Не награђујемо оне дрске и бахате инвеститоре који су преварили купце станова, али су преварили и државу и оштетили градске буџете и општинске&qуот;, рекла је.

Тврди и да они који су преварили купце неће бити аболирани кривичне одговорности, ако су поступци покренути пре ступања на снагу овог закона.

Случај 1: Уз легализацију плаћену више хиљада евра, нагомилао се и порез

За легализацију спрата очеве куће Данијела* је у последњих пет година платила више од 5.000 евра.

Најмање новца отишло је на подношење захтева - око 70 евра, а највише на геометра и адвокатске услуге.

Геометар је по изласку на терен направио геодетски елаборат, документ о стању некретнине без ког не може да се поднесе захтев за легализацију.

Данијела га је предала катастру преко адвоката, уз оставинско решење да је наследница.

Решење о легализацији јој је стигло после неколико година, са ковертом о дугу и накнадном порезу са вишегодишњом каматом.

То ју је коштало додатних 7.000 евра.

И даље плаћам банци, каже за ББЦ на српском.

Према рачуници законодаваца, најављени прописи неће толико оштетити буџете породица - за легализацију ће, каже, бити потребно између 100 и 1.000 евра.

Цена ће зависити од броја становника у датом месту и да ли је некретнина у центру или приградском насељу.

На селима ће и стамбени, и помоћни објекти, уколико имају мање од 500 квадрата, моћи да се упишу за 100 евра, изјавио је Вучић.

Овом олакшаном процедуром повећава се број пореских обвезника, али су многи и претходно плаћали порез на имовину објекта, иако није легализован у потпуности, објашњава Звездана Писаровић, пореска саветница за ББЦ на српском.

„Људи у администрацији су били затрпани великим бројем захтева и нису могли да испрате.

„Кадрови нису били довољно обучени, па се тако дешавало да оно што је у једној општини процењено да може да се легализује, у другој није&qуот;, тврди инжењер Дашић.

Шта ће онда бити са онима који годинама чекају упис у катастар и власнички лист?

„Биће одмах уписани у катастар и добиће власнички лист без накнада, ако су већ платили&qуот;, рекао је Вучић.

Случај 2: Да ли је становник Калуђерице на путу ка легализацији

Калуђерица, на ободу Београда, са близу 30.000 становника према попису из 2022., једно је од највећих дивљих насеља на Балкану.

Већина кућа није легализована, па ни дом породице Стаменковић.

„Купили смо мали плац и желели смо да се скућимо.

„Пролазиле су године и то је тако некако остало&qуот;, прича 57-годишња Марина за ББЦ на српском.

Нелегални објекти ницали су и у многим другим београдским приградским насељима, попут Алтине, Борче, Овче и Миријева.

Али не заостају и остала места широм Србије.

На територији Града Београда тренутно је 266.655 незаконито изграђених објеката - највише стамбених - више од 200.000, подаци су Министарства грађевинарства из 2023.

Од септембра 2023. домаћинства која живе у нелегалним кућама могла су да се пријаве за легалне прикључке на струју, воду, грејање и канализацију.

Да ли најновијом акцијом власници нелегалних објеката могу да добију и папир о легализацији?

Домаћинства која су градилиа објекте на сопственим парцелама, где су сва имовинска питања решена, највероватније ће по новом решењу моћи да се упишу у катастар, али није познато и да ли ће моћи и да легализују некретнину, указује Вукотић.

„Велики број и даље има нерешене имовинске-правне односе, неки су сувласници земљишта или су изградили кућу на земљи где инвеститор није решио власничка права&qуот;, додаје.

Породица Стаменковић има сређене папире и радо ће, кажу, искористити нову меру како би бар уписали некретнину.

Papirne novčanice valute evro — На селима ће и стамбени, и помоћни објекти, уколико имају мање од 500 квадрата, моћи да се упишу за 100 евра, каже Вучић

Случај 3: Нелегализована зграда, неуписани станови

Зграда, у којој је Маријин* стан, изграђена је пре више од две деценије, али није легализована.

Марија се нада да ће сада, ако закон ступи на снагу, моћи да упише некретнину и поднесе појединачни захтев за легализацију.

Рачуне за комуналије и утрошену струју на њено име редовно је измиривала.

Иако би закон могао да јој помогне, без сагласности осталих станара неће моћи да легализује некретнину, а самим тим ни да њом тргује.

Вучић тврди да ће олакшаном процедуром људи коначно моћи да располажу кућама и становима у складу са законом.

„Ми не одговарамо за инсталације какве сте ви поставили, ми као држава не можемо да одговарамо за техничке ствари, за употребне дозволе.

„Ми одговарамо за упис права својине, тиме у потпуности уређујемо тржиште некретнина, од вас не тражимо ништа осим ситнице&qуот;, рекао је он.

Међутим, да би банка одобрила хипотеку за кредит, некретнина мора да буде легализована и укњижена у катастар, тврди адвокат.

„Ако легализација није потпуна, већ је упис извршен, а и даље није разјашњен квалитет објекта онда ће имати далеко мању вредност од оних уписаних у катастар.

„Банка може да каже 'извините, али некретнину процењујемо са двоструко мањом тржишном вредношћу, јер није легализована'&qуот;, указује Вукотић.

Закони и дозволе постоје да би се безбедност стамбене јединице гарантовала корисницима, што у Србији није случај, тврди инжењер Дашић.

Ситуацију пореди са аутомобилом.

„Пре десет година су нам рекли: 'Ма знам да не можеш да прођеш технички преглед, али средићемо', да би га у потпуности укинули 2018. године

„Онда су 2020. рекли: 'Ма не треба ни возачка дозвола', а сада да 'нису ни потребни саобраћајни прописи кад у Београду све функционише и са наопачким кружним током - нек вози ко како уме'&qуот;, сликовито илуструје инжењер.

Погледајте зашто заселак у Лесковцу вреди колико стан у Београду

(Не)једнаки пред законом

Закон неће важити за оне који буду градили на туђем земљишту или на заштићеном подручју, изричит је Вучић.

„Уколико желите да се у будућности и даље бавите нелегалном градњом, нећемо ништа да вам рушимо. Нисмо могли ни до сада.

„Једним актом у дану постаје власништво државе. Не морамо чак ни да исељавамо, користићемо када будемо одлучили шта ћемо са тим објектом“, изјавио је.

У закону се наводи да ће бити легализовани објекти за које је издата привремена грађевинска дозвола пре 13. маја 2003. године, као и објекти наплатних станица и привремених саобраћајница, они који су изграђени у време када није било прописано издавање грађевинске дозволе, а на којима није уписано право својине у катастру непокретности.

„Није поштено према онима који су све урадили по закону и уредно платили.

„Уколико ново решење омогући озакоњење и онога што је зидано после 2015. године, под истим условима као и објеката зиданих пре те године, то ће указати да важећи закон није примењиван управо зато што је намера била да се легализују и касније грађени објекти&qуот;, закључује адвокат Вукотић.

*Имена саговорника су промењена и позната редакцији

Графике: Теодора Ћурчић

ББЦ на српском је од сада и на Јутјубу, пратите нас ОВДЕ.

Пратите нас на Фејсбуку, Твитеру, Инстаграму, Јутјубу и Вајберу. Ако имате предлог теме за нас, јавите се на ббцнасрпском@ббц.цо.ук